Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Für jeden Verkauf brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, einen gültigen Energieausweis, Flurkarte, Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan dazu. Die vollständige Liste in der Reihenfolge, in der Sie sie angehen sollten:
- 1Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als etwa drei Monate)
- 2Energieausweis (Pflicht schon für die Anzeige und die Besichtigung)
- 3Flurkarte bzw. Lageplan
- 4Grundrisse, Schnitte und Ansichten aller Etagen
- 5Wohnflächenberechnung
- 6Baubeschreibung und, falls vorhanden, Baugenehmigung
- 7Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- 8Nachweise über Modernisierungen (Rechnungen, Datum, Umfang)
- 9Bei Vermietung: Mietverträge und aktuelle Mieterliste
- 10Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
Was brauche ich zusätzlich bei einer Eigentumswohnung?
Bei Eigentumswohnungen prüfen Käufer vor allem die Gemeinschaft: Wie gut ist das Haus in Schuss, welche Sanierungen sind beschlossen, wie hoch sind Hausgeld und Rücklage? Diese Unterlagen geben die Antwort:
- 1Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- 2Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- 3Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
- 4Höhe der Erhaltungsrücklage
- 5Beschluss-Sammlung
Ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?
Ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Sie beim Verkauf einen gültigen Energieausweis haben. Die wichtigsten Kennwerte gehören schon in die Immobilienanzeige, bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen, und der Käufer erhält ihn spätestens mit dem Kauf. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld.
Ausnahmen gibt es nur für wenige Fälle, etwa für Baudenkmäler. Ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis brauchen, hängt vor allem von Baujahr und Anzahl der Wohnungen ab.
Wo bekomme ich die Unterlagen in Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen?
Die meisten Unterlagen erhalten Sie bei Behörden, einige haben Sie bereits zu Hause. Als Eigentümer bekommen Sie die Auskünfte ohne Weiteres; Gebühren fallen je nach Stelle an.
- Grundbuchauszug: beim zuständigen Grundbuchamt – in Baden-Württemberg bei den Amtsgerichten – oder über einen Notar
- Flurkarte: bei der Vermessungsverwaltung, in Stuttgart beim Stadtmessungsamt, für Leinfelden-Echterdingen in der Regel beim Landratsamt Esslingen
- Baulastenverzeichnis und Bauakte: bei der Baurechtsbehörde, in Stuttgart beim Baurechtsamt, in Leinfelden-Echterdingen bei der Stadtverwaltung
- Energieausweis: bei einem zugelassenen Energieberater oder Aussteller
- Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan: bei Ihrer Hausverwaltung
Erbe oder Scheidung: Was ist beim Verkauf anders?
Beim Erbe brauchen Sie zusätzlich einen Nachweis der Erbfolge, meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Erben werden damit ins Grundbuch eingetragen. Wird diese Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist sie gebührenfrei. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen.
Bei Scheidung oder Trennung müssen beide Eigentümer unterschreiben. Für die Bank ist außerdem wichtig, wie der gemeinsame Kredit abgelöst wird.
Steuerlich gilt: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und sie nicht selbst bewohnt hat, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Erben übernehmen dabei das Kaufdatum des Erblassers. Ob das bei Ihnen zutrifft, klären Sie bitte vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundbuchauszug und Energieausweis brauchen Sie bei jedem Verkauf.
- Der Energieausweis muss schon bei Anzeige und Besichtigung vorliegen.
- Bei Wohnungen prüfen Käufer Protokolle, Rücklage und Hausgeld genau.
- Erben sollten die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren beantragen.
Häufige Fragen
Rechnen Sie mit zwei bis sechs Wochen. Am längsten dauern oft Bauakte, Baulastenauskunft und – bei Wohnungen – die Unterlagen der Hausverwaltung. Deshalb lohnt es sich, früh zu beginnen.
Fehlende Grundrisse oder Wohnflächenberechnungen lassen sich nachträglich erstellen. Ärgerlich ist vor allem Zeitverlust: Käufer und Banken entscheiden erst, wenn alles vorliegt.
Das übernehme ich für Sie: Ich fordere die Unterlagen bei Ämtern und Hausverwaltung an, prüfe sie auf Vollständigkeit und bereite sie für Käufer und Banken auf. Sie unterschreiben lediglich die nötigen Vollmachten.